LTV뜻부터 계산법까지, 드디어 계산해보는 (남의)집값
카지노 게임이 막막했던 ENFP의 '카지노 게임 한도' 이야기
빚은 죄악이라고 배웠는뎁쇼.
카지노 게임에 대해 부정적이었다. 빚이 있다는 건 어딘가 모자라다는 거고, 억 단위 카지노 게임을 받는다는 것은 적극적으로 인생을 망하게 하는 행위라고 여겼다. 그런 편견은 어디서 왔을까? 누구도 카지노 게임을 알려주지 않았다. 생각해보면 카지노 게임을 받았다고 말하는 사람도 주변에 없었다.
부동산 문을 처음 열었던 날이 생각난다. 2021년이었던가, 겨울이었다. 정말로 집을 사고 싶어서 지방에 3억 후반 정도 되는 아파트 매물을 알아보러 어렵게 부동산 문을 열었다. "저..요기..브런치아파트 얼마에요? 34평이요..25평도 괜찮고.." 누가 봐도 집 살 사람처럼은 안 보였다. 25평도 괜찮고, 34평도 괜찮다며 눈을 데굴데굴 굴리는 사회초년생을 슥 훑으며 부동산 아주머니가 말했다.
얼마 있어?
'....얼마 있어? 얼마 있는지는 왜 물어보는 거지? 얼마 있다고 하면 어쩌려고?!' 얼마 있냐는 말에 눈을 부릅 뜨며 했던 내 대답은 이랬다. "왜요?" 내 대답을 듣던 사장님의 표정이 아직도 생각난다. 종이컵에 담긴 믹스커피를 마시면서 어이없는 눈을 아래로 뜨며 쳐다보던 표정. 나의 부동산 첫 기억.
카지노 게임을 공부할 결심
일반적으로 평범한 사람이 집을 산다고 하면 일정 금액 이상은 카지노 게임은 받는다. 현금이 화수분처럼 터지지 않는 한 말이다. 사장님 눈에는 발발 떨면서 평수도 제대로 정하지 못한 내가 얼마 정도 카지노 게임 받을 수 있는지 체크하고 적당한 집을 보여주시려고 했을 거다. 그걸 알 리가 없는 쌩사회초년생은 눈을 가느다랗게 뜨고 "왜요"를 시전했으니. 지금 생각하면 참 웃기다.
부동산 공부에 관심을 가지게 되면 첫번째는 '입지'를 알게 되고, 그 다음은 '카지노 게임'을 배우게 된다. 둘 다 너무나 중요하지만 금융 액션에서 어쩌면 제일 중요한 것이 '카지노 게임'이다. 카지노 게임 지식에 따라서 카지노 게임 받을 수 있는 금액과 매달 납부해야 하는 이자가 달라진다. 카지노 게임전문가 플팩님이 말하는 '카지노 게임력'이라는 것은 바로 이때 발휘할 수 있는 것이다.
누군가 '너 얼마까지 카지노 게임 되냐?'라고 물으면 '그건 왜~'라고 웃으며 받아쳤지만, 사실 나는 몰랐다. 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지도, 그걸 어디서 계산하는지도. 시간이 흘렀다. '카지노 게임'이라는 단어 앞에서 도망치지 않고 아주 천천히 배우기로 했다. 오늘 나누기로 마음 먹은 글은 그 과정의 일부다.
나는 얼마를 빌릴 수 있을까?
카지노 게임에 있어서 가장 궁금한 건 딱 2개다.
1. 나는 얼마까지 카지노 게임 받을 수 있지?
(=얼마짜리 집을 살 수 있지?)
2. 한 달에 얼마씩 갚아야 하지?
(=매달 내가 감당가능한 이자는 얼마지?)
매달 내야 하는 이자를 계산하는 건 한번만 이해하면 쉽다.
(내가 빌린 돈) X (금리) = (1년 간 내야 하는 이자)
(1년치 이자) ➗ (12개월) = (월 이자금)
내가 빌린 돈(카지노 게임금)에 금리를 곱하면 1년 간 내야 하는 이자를 알 수 있다. 1년 간 내야 하는 이자를 다시 12개월로 나누면 매달 내야 하는 월 이자료가 나온다.
만약 1억을 카지노 게임 받았다고 했을 때, 금리가 4%고 빌릴 수 있는 기간이 1년(12개월)일 때 1년 간 내야 하는 이자는 얼마일까? 내가 빌린 돈 1억에 4%를 곱하면 400만원이다. 1년치 이자 400만원을 다시 12로 나누면? 약 33만 3천원쯤 된다.
와우... 여기까지 이해한 나 자신(?) 너 자신(?) 기특하고 대견하다. 그럼 1억은 누가 빌려주는 걸까? 어떻게 빌리는 걸까? 집값이 1억이라고 했을 때 1억을 다 빌려주는 걸까?
만약에 내가 집을 산다면,
집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있을까?
카지노 게임을 돈을 빌려주는 걸 의미한다. 그런데 아무한테, 원하는 대로 다 빌려줄까? 당연히 아니다. 돈을 빌려줄 때 나름의 기준과 장치가 있다. 경제 뉴스 표현으로는 '카지노 게임 규제'라고도 한다. 대표적인 카지노 게임 규제의 바운더리는 LTV, DTI, DSR 3개다. 카지노 게임 삼총사라고도 불리는 LTV, DTI, DSR이다.
먼저 첫 번째 카지노 게임 바운더리 'LTV'부터 알아보자. Loan to value. 집값 대비 카지노 게임 비율이라는 뜻이다. 어렵게 들리지만 사실 간단하다. 집값이 100인 집의 LTV가 70%면 70만큼 카지노 게임해준다는 뜻이다.
Loan : 카지노 게임금
Value : 담보물 (=주택)의 가치
Ratio : 비율
집값을 기준으로, 얼마까지 카지노 게임 받을 수 있는지를 나타내는 비율이다. 실제 예로 이해해보자. KB시세 기준 5억짜리 집에 대해 은행이 “LTV 70%까지 빌려줄게”라고 하면, 3억 5천까지는 카지노 게임 받을 수 있다는 얘기다. 그게 바로 LTV 70%다. 그럼 나머지 1억 5천만원은 내가 준비해야 하는 금액인 것이다. 이 LTV 비율은 지역마다 다르고, 소유하고 있는 주택이 있는지에 따라 다르다. 만약 생애최초로 집을 사는 사람이면 지역에 상관없이 최대 80%까지 가능하기도 하다.
카지노 게임에서 '집값'이란 (ft. KB시세)
LTV를 계산할 때 가장 중요한 건 '집값'이다. 그런데 여기 함정이 있다. 카지노 게임에서 말하는 '집값'이다. 여기서 말하는 집값은 뭘까?
집주인이 부동산에 내놓은 호가? 아니다.
그럼 최근 실제 거래된 가격? 아니다.
은행이 기준으로 삼는 집값은 'KB시세'다. KB시세는 은행이 신뢰하는 표준화된 시세 기준이다. 한국부동산원과 KB국민은행이 제공하는 공인된 부동산 시세 데이터. 쉽게 말해 부동산 시장에서 신뢰 받는 가격 기준이다. 은행에 입장에서는 안정적이고 믿을 수 있는 담보 가치를 평가해야 카지노 게임 리스크를 줄일 수 있기 때문에 KB시세를 본다. (KB시세는 KB부동산에서 확인할 수 있다.) 내 관심 아파트의 KB시세는 얼마인지 검색해보는 것도 재밌겠다. (검색은 해볼 수 있쟈나...) 그리고나서 조회된 KB시세 집값의 LTV 60%, 70%, 80% 각각 얼마인지 네이버 퍼센트 계산기에서 두드려 보자. 여기까지 했다면 우린 LTV를 계산할 줄 아는 으른이 된 것이다.
한번만 계산해봐도 만만해진다
카지노 게임이 무서웠던 이유는 ‘빌려주는 기준’이 너무 멀게 느껴졌기 때문이었다. 오늘 이후로 우리는 카지노 게임과 가까워졌다. 적어도 'LTV'라는 용어와는 말이다. “집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있어요?”라는 질문에 이제는 나도 “그건 LTV에 따라 달라요”라고 말할 수 있다.
아직 끝이 아니다. 이제 '집'이 기준이 아닌, ‘사람'이 기준이 되는 카지노 게임 규제 바운더리 2번째를 배워야 할 차례다. 내 소득과 빚이 얼마인지에 따라 ‘내가 감당할 수 있는 카지노 게임 금액’이 달라지는 구조. 다음 편에서는 그걸 설명하는 DTI와 DSR 이야기를 천천히, 그러나 확실하게 해보려고 한다.
